Как платить налог со сдачи квартиры и не переплатить

Четыре законных режима и разница в десятки тысяч рублей в год. Главное — считать не ставку, а налог вместе со взносами.

Четыре законных режима, и разница между худшим и лучшим на обычной однушке — десятки тысяч рублей в год.

Коротко

НПД (самозанятость) — 4 % с дохода от физлиц, 6 % от организаций. Ничего не оформляется, кроме приложения. Расходы не вычитаются.

УСН «Доходы» — 6 %, но нужен статус ИП, а вместе с ним страховые взносы.

Патент — фиксированная сумма, которую считает регион от потенциального дохода. Тоже через ИП.

НДФЛ — 13 % до 2,4 млн рублей дохода в год, дальше по ступеням. Ничего оформлять не нужно, но ставка самая высокая.

Про взносы, о которых обычно забывают

Сравнивать УСН 6 % с НПД 4 %, глядя только на ставку, — самая частая ошибка. У ИП есть страховые взносы, и платит он их независимо от того, был доход или нет.

На аренде за 600 000 ₽ в год налог по УСН — 36 000 ₽, а взносы — больше. То есть режим со «ставкой вдвое ниже» может оказаться дороже.

Правило простое: сравнивайте не ставки, а итоговую сумму — налог плюс взносы.

Когда что выгоднее

Ситуация	Обычно выгоднее
Одна-две квартиры, жильцы — физлица	НПД
Сдача организации	Считать отдельно: у НПД ставка 6 %
Много объектов, большой оборот	Патент или УСН
Не хочется ничего оформлять	НДФЛ

Про лимит НПД

2,4 млн рублей в год. Превысили — режим слетает с месяца превышения, и остаток года считается по-другому. Если доход подходит к границе, лучше знать об этом в октябре, а не в апреле.

Что делать

Посчитайте свой год во всех четырёх режимах — с учётом взносов, а не только ставки. Разница обычно больше, чем кажется.